換新樓細可增值 (13/10/2007)

換樓客有很多種,由細單位換三房大單位未必是指定動作,對於一班舊區百餘萬元細價樓的小業主,同是兩房戶,「住大陛v、「住新陛v未嘗不是賞心樂事,而且從投資角度而言,換樓齡較新、會所及配套設施較齊全的屋苑,長遠亦較具「韌力」。尤其是四大市區細價樓集中的區份,業主更值得趁樓市轉旺,一於「兩房換兩房」,提升生活質素。

九龍城及土瓜灣
傲雲峰、翔龍灣


九龍城及土瓜灣一帶三、四百方呎的細價樓林立,而且不少都「步入中年」,其中最具規模的偉W昌新嚏A樓齡已有29年,換樓理由絕對充分。

對於該區的細價樓業主,傲雲峰與翔龍灣是同區換樓的上佳之選,而且政府在未來將投入大量資金在啟德作重建發展,未來發展潛力極佳。中原分行經理陳智欣稱,翔龍灣大部分單位為500至585方呎的兩房戶,市場約有200個放盤,叫價由220萬元起,最近成交如5座高層H室,面積500方呎,成交價243萬元。

傲雲峰以面積605至715方呎兩房單位為主,市場放盤量約有200個,叫價由235萬元起,不但單位面積更大,樓齡亦只有三年,會所配套在區內屋苑中亦是數一數二。

最近一宗成交為1座高層D室,面積605方呎,連租約以260萬元成交。

深水膉峈屭F灣
泓景臺、宇晴軒


深水膌M長沙灣亦有很多舊樓擁有逾20年甚至30年的樓齡,而且多以居屋或舊式單幢樓為主,但長沙灣西就有早前落成的「四小龍」屋苑,頓成長沙灣及深水膉@帶的住宅新貴,其中泓景臺及宇晴軒更是成交最活躍的屋苑。

宇晴軒樓齡僅兩年,而且在該區屋苑中景觀比較開揚。美聯組別經理何錦明表示,宇晴軒單位面積介乎624至1,477方呎,其中逾40%是兩房間隔,叫價由245萬元起,現時市場上有200個放盤,最近成交如1座中層F室,面積632方呎,成交價235萬元。

泓景臺樓齡較宇晴軒大兩年,亦是新貴屋苑之一,交投同樣活躍,屋苑的設計和會所配套等亦針對年輕買家。泓景臺平均每月成交約25宗,單位面積介乎608至978方呎,其中65%為兩房單位,現約有250個放盤,最新一宗成交為1座中層E室,面積678方呎,成交價242萬元。

將軍澳
維景灣畔、蔚藍灣畔


九龍灣、牛頭角一帶是東九龍細價樓集中地,如淘大花園、得寶花園及麗晶花園等,都是已分別有20多年樓齡的細價屋苑,呎價介乎2,700至3,000餘元,入場費低至90多萬元亦有。老實說,這一類細價樓業主,要在同區換新屋苑實頗為困難,因為區內新進屋苑實在寥寥無幾,區內換樓客最熱門的選擇,自然是鄰近的將軍澳區。

將軍澳新進大型屋苑林立,要換一個有質素的兩房戶當然不難。其中兩房戶成交最多的維景灣畔及蔚藍灣畔,算得上是最受東九龍細價樓業主歡迎。

有5,700多戶的維景灣畔,樓齡六年,而且屋苑位處調景嶺地鐵站旁,並擁有逾30萬呎會所。美聯高級營業經理葉振聲指出,維景灣畔兩房單位約佔全屋苑的50%,市場上現有528個兩房單位放售,面積介乎674至723方呎,叫價由230萬元起,新近成交如17座低層H室,面積720方呎,成交價238萬元。

只有兩年多樓齡的蔚藍灣畔位於地鐵坑口站上蓋,物業設有商場及天橋貫通整個坑口區。葉振聲稱,蔚藍灣畔的兩房戶面積介乎652至755方呎,叫價230萬元起。

沙田
欣廷軒、帝堡城


沙田區早期發展樓盤如沙田中心、希爾頓中心、偉華中心、河畔花園等,樓齡均逾20年,單位以300至400餘方呎為主,要換同區較簇新的兩房戶,欣廷軒及帝堡城是具規模的選擇。

中原高級分行經理陳迪豪表示,毗鄰居屋愉翠苑的欣廷軒,全數單位均為兩房戶,面積介乎525至570方呎,可說是專為分支家庭及細價樓業主換樓而設。現時欣廷軒有55個單位放盤,叫價由210萬元起。如第5座一個中層B室,面積549方呎,近期以228萬元售出。

若可多付一點樓價,則可考慮自成一隅的帝堡城。帝堡城雖不及欣廷軒「年輕」,但亦只有8年樓齡,而「入門」的兩房戶面積達718方呎,用起來感覺闊落。陳迪豪指出,帝堡城718方呎的單位在市場上約有50個放盤,叫價由250萬元起。


傲雲峰樓價走勢

欣廷軒樓價走勢


維景灣畔樓價走勢


宇晴軒樓價走勢

 

 

 

 

 

 

 

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